最近好多首購朋友常問我一個問題，這也是大家最大的迷思：小林太太，我是不是用了新青安，原本買不起的房子就買得起了？
千萬別誤會啦！新青安其實是讓原本就準備好買房的人，能減輕利息負擔、手上多點資金可以靈活運用；而不是讓存款或收入還沒到位的人『硬上車』。想成功核貸，銀行最看重的核心只有兩個：你的『個人財力』跟『房屋條件』喔~。
今天小林太太就用最直白的方式，幫大家破解新青安的門檻真相！看看銀行最討厭哪幾種條件，準備買房的你千萬別踩雷！
乾貨一：銀行最不想借錢給這幾種「人」！
銀行借錢出去就是要收回利息跟本金，所以你的條件必須能「穩定還款」。如果你有以下狀況，銀行可是會直接拒絕你的：
- 工作三天兩頭換： 如果你半個月或半年就換一次工作，對銀行來講是很大的風險，會覺得你沒辦法穩定還款。首購小白買房前記得不要亂換工作，最好先累積一到三年的工作年資，貸款成數跟利率才會漂亮。
- 沒有薪轉證明的職業： 銀行最看重「財力證明」。你知道嗎？年收入200萬領現金的夜市攤販，跟年收入80萬、每個月有固定薪轉的普通上班族，銀行很可能會直接拒絕攤販，反而願意給這位上班族最高八成的貸款！因為如果你是領現金、沒有明確薪轉紀錄的人，銀行會覺得看不到你的穩定收入來源，自然認為風險比較高。
- 信用不良或負債比太高： 如果你有信用卡遲繳、呆帳，或是連30萬的學貸都沒辦理還清，銀行怎麼敢相信你有辦法還7、800萬的房貸？另外，正常的銀行都會希望房貸支出最高不要超過收入的三分之二，不然每個月繳完貸款你就準備要吃土了。
- 年紀太輕或太大： 雖然滿18歲就有資格申請，但太年輕銀行會怕工作不穩定，年紀太大會怕中年失業。對銀行來說，年齡介於30歲到55歲之間穩定性最高、風險最低。
乾貨二：銀行最不想借錢給這 4 種「房子」！
就算你「人」的條件再好，如果買錯了房子，銀行一樣會拒絕你！
- 一般事務所（絕對無法用新青安）： 建商常包裝成毛胚交屋讓買方自行裝潢，但它無法作為一般住宅使用，也不能申請自用住宅稅率。新青安貸款是不承作一般事務所的，且未來轉手性比較差。
- 工業地住宅（工業宅）： 這是蓋在工業用地上的房子。很多小白看它空間大，價格又只要一般住宅的6到7折，覺得撿到便宜就超級心動。但請馬上踩煞車！對首購小白來說，工業宅有三個最致命的痛點：
- 絕對不能辦新青安： 法規規定只能當商辦，首購優惠全不適用！用一般房貸銀行最多只借你6成，自備款壓力瞬間爆表。
- 隱藏開銷超級大： 建商為了避規多半只給「毛胚屋」，裝潢費驚人。且未來的房屋稅、水電費全按「營業用」計算，非常燒錢！
- 難脫手且有違法風險： 違法當住宅用有被開罰的風險。加上周遭工廠多、居住品質差，未來非常難轉手。
- 地上權房子： 這種房子你只買到「建物」，沒有買到「土地」，每年還要繳地租。對銀行來說擔保品少了土地，大多數銀行都認為風險性較高不願意承作，成數最多也只有六到七成。
- 坪數小於15坪的小套房： 小套房不好脫手、增值性不強，容易存在產權及施工問題。在銀行眼中風險較高，比較不願意輕易核貸。
另外，房子周遭如果有變電所、高壓電塔、公墓、加油站等嫌惡設施，或者是房子屋齡已經接近50年，都會大幅影響銀行的貸款意願喔！
總結：首購小白該怎麼做？
新青安確實很棒，有利率補貼還能有最長五年的寬限期，但它僅限自住不能出租。
買房是人生大事，新北蘆洲房仲推薦_小林太太強烈建議：先養好自己的信用與財力，再避開銀行討厭的地雷屋！找個懂在地（蘆洲、三重）的專業房仲幫你把關，才能買得安心、貸得順利！
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